非梵酒店系列是适合你的投资吗
热门资讯 时间：2016-11-25作者：圈妹来源：云岸金服我们做长线投资的理由当然是长期持有的收益远远大于短线操作，例如我们现在正在做的股权投资，都知道软银以8000万美金投资阿里巴巴，16年间回报已超千倍却至今没有套现的故事，但对于资金和经营都匮乏的小散投资人来说，想要分一杯羹除了分散投资搏概率似乎只能祈祷项目长长久久的活着了。而对于每天盯盘的股票投资人来说，又有多少能跑赢大盘呢？
投资周期较长 适合你吗？
孙子兵法：善战者无赫赫之功
那么又有哪些行业可以长长久久呢？我们研究了鼎辉的长线投资策略，发现都是衣食住行看得见摸得着的行业。
蒙牛：中国最大的三聚氰胺牛奶制造商；
双汇：中国最大的瘦肉精制造企业；
百丽：中国最大女鞋零售商；
汉庭酒店：中国发展最快的连锁快捷酒店。
这些平时都不是大红大紫的公司，但很稳定，长线投资可以选择这些看得见摸得着每天都会用到的项目长期持有。
非梵酒店系列就是非常好的长线投资标的，经营周期都在20年左右，经营好的话将会带来稳定的现金流分红。
· 投资回收期计算模型及假设
正常预测：按照洱海的同样规格酒店入住率测算，以第一年60%，第二年70%，第三年80%，第四年80%，后续维持在85%的入住测算投资回报如下： 4年可收回本金，往后每年收益在25%左右。
（可长按图片保存后观看）
· 真能达到上述收益？怎么赚？
1、入住率高：位置好+精英股东带来百倍客户价值
非梵大理项目选址于大理环海西路中段（富美邑村）。背靠苍山，面向洱海，占据环海西路核心位臵，观海面开阔。距大理著名旅游景点大理古城、崇圣寺、才村码头等景点车程均在10分钟内。9月初尽调时周边两个档次较为相近的酒店（沐村和山水青居）均为满房无法入住，并被告知最好提前在网上预定。
创始人张永宏先生是原北大深圳研究院副院长，创始团队及合伙人均来自各界精英人士，拥有丰富且高端的圈子，不仅是出于对非梵经营的巨大信心，更为非梵吸引一大批认同品牌文化的高质量目标客户。本次大理店同样邀请了18位高能量人士加入，每人投资30万。
部分精英领投股东一览：
孟杨先生，华润信托董事长
李厚文先生，国厚资产董事长
李军先生，美国硅谷科技投资董事长
袁俊先生，云岸金服创始人
白文涛先生，分享投资管理合伙人
张晗先生，美国佐治亚理工学院终身教授
李章溢先生，欣旺达高管
林筱勐先生，华融证券
孙连玉先生，中华联合财产保险高管
王芳女士，松禾成长关爱基金会秘书长
梁兵先生，中铁城实业董事长
林学春先生，永鑫控股集团董事局主席
汪馨女士，VCHELLO合伙人
Wang Eunice Tsz Yu, 英国保诚分部总经理
方瑛，枫海资本创始合伙人
张晓林先生，深圳盛铁传媒总经理
赵世钧先生，云南香缇雅总经理
王建辉先生，中保理想投资基金合伙人
2、收入多样+股东社群化+品牌归属感
非梵酒店不仅仅提供住宿，还有游学、定制旅游、文化探索等服务，可以很好的与客户互动，提高用户粘性。以酒店为基础，依托北大考古文博学院定制非物质文化遗产线路，与北大学者一同探索精品旅游线路。客人在消费同时，通过股东社群活动情感上认同非梵品牌，不是标准化而是个性化度假，深度融入当地文化和生活，增强互动将带来的意外惊喜。
3、管理运营团队有压力有动力做大做强
非梵酒店的大部分投资来自创始人张永宏先生的私人好友，从非梵第一家香格里拉店到现在的大理店，再到将来茶马古道和徽杭古道沿线，都将持续投资和关注非梵，这也将给管理团队带来无限压力和动力做好非梵品牌。
一些精品民宿的特色和区域化产品做得非常好，但难以复制，即很难在短时间内把品牌做大做强，比如做到七天这样的规模。很多创业者本身的阅历和素质都很高，但情怀还是需要落地，运营时间长以后可能会出现倦怠，无法进行大规模扩张，投资人也很难实现退出。所以就需要资本介入来做这件事。
云岸金服一直在考虑怎样更好地结合资本和民宿。第一方面，我们会挖掘和整合优秀品质的创业者，让他们发挥各自的闪光点，比如丽江大理香格里拉无锡江苏杭州的一些中小品牌打包成大的管理公司。他们的价值会更大化，同时也可以寻求一种更好地退出方式。另一方面，传统酒店，在资本市场的估值，可能就是客房数量，出租率和房价，但民宿行业却不一样，因为和当地特色结合的很好，所以利润点将来源于入住前，入住时和入住后。可能有几块是比较有想象空间的，第一个，精品酒店的定制化旅游价格很贵甚至高于五星级，但客户依然不少，就是多样化的当地特色服务为定制化旅游提供了高升值空间。第二个，周边产品，当地特色，开酒店的同时，还卖比如松茸，腊排骨，周边产品很棒，很多人在入住之前就知道了这家店。
所以在资本市场来看，想象空间不仅仅是客房数量，入住率和房价，而是会员的衍生价值甚至会超过住房时所支付的人民币。
4、稳定现金流 +资产保障
二级市场目前情况不容乐观，加上人民币贬值，所以把手中的钞票投入到一些具有稳定潜在增长能力的行业中去，是一个很好的选择。在消费升级的大浪潮下精品民宿行业近几年增长较快，而且经营年限会很长，是一个很好的现金流行业，相当于给自己了一个稳健增长的保险金的产品，比如你一年投资了20家可靠的酒店，可能我一年的开销能够被这些酒店给我带来的收益所覆盖。 用基金和整合投资的方式，把钱分散投资到不同的酒店，一方面分散了投资风险，民宿行业经营时间很长，不但有收益带来的现金价值，还提供了多样化的消费回报。
在股东未足额收回其投资本金之前，如目标公司按年可分配给股东的现金回报率（根据各股东实际出资金额进行计算，下文定义如同）超过目标公司注册资本的15%，则提取净利润（即营业收入扣除运营成本、利息、所得税后，在扣除折旧、摊销之前的利润，下文定义如同）的5%分配给目标公司运营人员作为奖励后，剩余部分按股东的实缴出资比例进行分配；
在股东足额收回其投资本金之后，如目标公司按年可分配给股东的现金回报率超过目标公司注册资本的15%，则除提取净利润的5%给目标公司运营人员作为奖励后，再提取净利润的15%分配给目标公司运营方作为奖励后，剩余部分按股东的实缴出资比例进行分配；
无论股东是否足额收回其投资本金，如目标公司按年可分配给股东的现金回报率低于目标公司注册资本的15%，则所提取净利润按股东的实缴出资比例进行分配，且不得对目标公司运营方进行奖励。
为最大限度降低投资风险，云岸金服为投资人争取到经营对赌条款：
在目标公司设立后，若出现连续两年分配给股东的现金回报率低于目标公司1300万元注册资本的15%的情形时，投资人有权要求酒店管理公司回购股权，回购价格=投资本金+投资本金*8%年利率*经营年限 - 投资人已从目标公司所分配的利润总额（该利润总额以投资本金年化8%为上限）。
投资收益组成
经营分红：
相应股权占比经营分红（预期至少20年），非梵酒店大理店是收购盈利中阅海月湾酒店及逸海蓝天餐厅合并升级建成，预期3年左右可回本。
特享免费房：
1、单店投资金额1万元-2.9万元：
从2017年起，每年分别赠送非梵大理店与香格里拉店标间1间夜/单店，累积连续赠送2年，2年合计赠送4间夜（市场价值约3600元-5200元）。
2、单店投资金额达3万元-4.9万元：
从2017年起，每年分别赠送非梵大理店与香格里拉店标间2间夜/单店，累积连续赠送2年，2年合计赠送8间夜（市场价值约7200至10400元）。
3、单店投资5万元以上特享福利：
享受3万元-4.9万元投资档位所有福利，并赠送经营周期内每年价值2500元优惠券集合（即5万元的5%的权益回报）。
通用消费特权：
大理店及香格里拉店投资人可享非梵大理店与香格里拉店9折住房优惠（投资人的亲友也可享同等折扣）
风险提示
1.酒店管理不规范，服务品质差，导致的经营不善的风险。
非梵酒店作为酒店行业的初涉者，不仅仅重视酒店内对当地人文文化的体现，也非常重视专业化的管理和服务。店长康黛毕业于印度大学酒店管理专业，曾在法国雅高酒店管理公司进修，2016年获得金钥匙称号，曾先后在世界顶级酒店运营经验。
从现场尽调来看，洱海周边的酒店基本都属于简单的店面运营，人员参差不齐，服务品质上也没有标准化。因此在服务上，非梵酒店较为规范化的管理及培训，能够更大程度低避免管理混乱等内部原因导致的经营不善。基于该风险，也设计了如上述的投资保障方案。
2.酒店建设施工团队与设计师沟通不善，出现效果偏差太大，导致工程返工延迟开业。
经过了香格里拉店的经验，本次大理店的设计和施工方均沿用了香格里拉店的施工团队和设计师。理由有：1、在香格里拉店的建设过程中，施工方与设计师已经有合作经验，且在合作过程中能够很好地协调沟通。2、非梵酒店第一家店香格里拉店在建设之前，也是经过多方筛选才确定了设计师和施工方。当时的施工方案及报价有第三方机构作过客观的评估，可靠性更强。
3、香格里拉店出来的实物建筑与效果图高度一致，让非梵酒店管理公司更加有信心把大理店交给他们操作。
总结：非梵大理店适合做长线投资并期望稳定现金流的投资人，此项目相对于其他股权类投资风险较低；精英股东社群化服务将带来超越现金回报的惊喜。
做长线投资的理由是长期持有的收益远远大于短线操作。